Wie können und sollten Vermieter in der Energiekrise richtig agieren?

Die jüngst exorbitant gestiegenen Energiekosten bereiten Eigenheimbesitzern und Mietern bereits jetzt deutliche Kopfschmerzen und die kommende Nebenkostenabrechnung hängt wie ein Damoklesschwert über dem deutschen Volke. Für Vermieter sollten sie auf den ersten Blick kein Anlass zur Besorgnis sein. Seinen privaten Stromverbrauch rechnet der Mieter selbst mit seinem Stromanbieter ab und Hausstrom, Heiz- und Warmwasserkosten werden im Rahmen der Nebenkosten komplett auf den Mieter umgelegt. Somit könnte man sich als Vermieter beruhigt zurücklehnen und die harten Zeiten aussitzen. Theoretisch könnte man dies, aber praktisch wäre dies ein gewaltiges Eigentor, sowohl auf menschlicher als auch finanzieller Ebene.

Transparenz & Voraussicht

Auch wenn der Vermieter sich die gestiegenen Energiekosten bei der nächsten Nebenkostenabrechnung zurückholen kann, ändert dies nichts an der Tatsache, dass er als direkter Vertragspartner seines Energieanbieters jeden Monat zur Zahlung der aktuellen Kosten verpflichtet ist. Reicht die Nebenkostenvorauszahlung des Mieters nicht aus, geht der Vermieter bis zur nächsten Anpassung der Nebenkosten in Vorleistung. Bei Vermietern, die über mehrere Einheiten und gleichzeitig über wenig liquide Mittel verfügen kann dies im Einzelfall ein Genickbruch sein. Genauso sieht es auf Seiten des Mieters aus. Während Stromversorger ihren Vertragspartner – den Mieter – direkt über eine Preiserhöhung informieren, gehen Informationen über sonstige Energiekosten, z.B. Gas, nur an den Vermieter. Ein mögliches Szenario: Während der Mieter seinen Stromverbrauch in weiser Voraussicht reduziert, wird mangels konkreter Zahlen weiter auf gewohntem Niveau geheizt. Die böse Überraschung kommt dann bei der nächsten Abrechnung. Wer hier keine Rücklagen gebildet hat, kann nur darauf hoffen, dass der Vermieter einer Ratenzahlung zustimmt (und diese selbst auch verkraften kann). Verbunden mit einer Erhöhung der Nebenkosten ergibt sich für den säumigen Zahler aber weiterhin eine hohe Belastung für die kommenden Monate. Als Vermieter muss man sich an dieser Stelle zu Recht den Vorwurf gefallen lassen, den Mieter nicht rechtzeitig über die massiv gestiegenen Kosten informiert zu haben.

Dialog mit dem Mieter

Aus der letzten Heizkostenabrechnung kann der Vermieter leicht herauslesen, wieviel Kilowattstunden zu welchem Tarif sein Mieter verbraucht hat. Dieser Verbrauchswert multipliziert mit dem neuen Preis pro Kilowattstunde kann als Anhalt dienen, wieviel mehr Heizkosten seit Erhöhung zu erwarten sind. Davon unberücksichtigt sind die verbrauchsunabhängigen Grundkosten sowie anteilige Stromkosten (z.B. für Hauslicht). Trotzdem lässt sich hier bereits abschätzen, um wieviel Euro die Nebenkosten erhöht werden sollten und was an Nachzahlungen aus dem laufenden Jahr Ende 2023 zu erwarten ist. Diese Rechnung dient auch als Basis, um den Mieter im Eigeninteresse dazu zu bewegen, einer außerturnusmäßigen Nebenkostenerhöhung zuzustimmen. Auch wenn der Mieter dem mündlich zustimmt, muss eine Nebenkostenerhöhung jedoch schriftlich angekündigt werden.

Es ist verständlich, dass sich die Freude der Mieterschaft über eine zusätzliche monatliche Belastung in Grenzen halten wird, aber die Information über zu erwartende Mehrkosten kann für den Mieter auch der notwendige Anreiz sein, um den eigenen Energieverbrauch noch einmal kritisch zu hinterfragen und ggf. zu reduzieren. Beim Heizen allzu sehr zu sparen, kann jedoch mietrechtlich ein zweischneidiges Schwert sein, wenn in Folge dessen Schimmel in der Wohnung auftritt. Dann haftet unter Umständen der wohlmeinende Mieter für daraus resultierenden Schäden.

Weiterführende Informationen für Mieter zum Thema Heizkostenexplosion finden sich auf der Seite des Deutschen Mieterbundes (DMB): https://www.mieterbund.de/service/heizkostenexplosion.html

Tarifüberprüfung und -wechsel

Neben einer offenen Kommunikation und einem Abgleich der Verbrauchswerte mit den aktuellen Tarifen kann der Vermieter jedoch noch weitaus mehr tun. So kann sich ein Tarifvergleich lohnen, der unter Umständen den Wechsel in einen preiswerteren Rahmenvertrag ermöglicht. Dies ist vor allem für Besitzer mehrerer Liegenschaften innerhalb einer Region interessant. Bei Preiserhöhungen von über 50 Prozent ist der Vermieter generell in der Pflicht, seinem Mieter nachzuweisen, welche Bemühungen er unternommen hat, um einen günstigeren Anbieter zu finden (Wirtschaftlichkeitsgebot). Unterlässt der Vermieter dies, muss er im schlimmsten Fall auf den Mehrkosten sitzen bleiben.

Modernisierungsmaßnahmen

Laut dem Bundesverband der Deutschen Heizungsindustrie besteht bei fast jeder zweiten Heizungsanlage in Deutschland Einsparpotenzial und somit Modernisierungsmöglichkeiten, welche in den meisten Fällen vom Staat gefördert werden. Besonders die Umrüstung auf eine Wärmepumpe in Verbindung mit einer Fußbodenheizung ist momentan eine gefragte Maßnahme. Diese Investition sollte aber zusammen mit einem Energieberater auf Umsetzbarkeit und Wirtschaftlichkeit geprüft werden. Bei bewohnten Einheiten muss zudem geprüft werden, inwieweit eine Modernisierung überhaupt bei laufendem Mietverhältnis möglich ist. Weitaus einfachere Maßnahmen sind dabei der hydraulische Abgleich der Heizung (für gleichmäßige Wärmeverteilung) und das professionelle Anbringen von Dämmstoffplatten hinter den Heizkörpern, um zu verhindern, das kostbare Wärme unnötigerweise über die Außenwand austritt.

Selbst Stromanbieter werden

Eine nicht nur zweckmäßige, sondern auch steuerlich und insgesamt finanziell sehr reizvolle Energiesparmaßnahme ist die Errichtung einer Photovoltaik-Anlage soweit dies die Dach- oder Grundstücksflächen zulassen. Hier winken ebenfalls Fördermaßnahmen, hohe steuerliche Abschreibungsmodelle und vor allem die Option, seinem Mieter fortan selbst Strom zu günstigeren Konditionen anbieten zu können. Dies trägt nicht nur zur Mieterbindung bei, sondern macht das Mietobjekte auch für zukünftige Mieter attraktiv. Ab einer gewissen Photovoltaik-Anlagengröße kann der Betreiber nicht selbst genutzten Strom an der öffentlichen Strombörse anbieten. Hier können Preise bis zu 30 Cent pro Kilowattstunde erzielt werden. Bei einer Anlage, die normalerweise bei einer Einspeisevergütung von 8,2 Cent schwarze Zahlen schreiben würde, ist dies natürlich eine gewaltiger Sprung nach oben.

Externe Temperaturregulierung

Darf der Vermieter die Temperatur der Heizungsanlage willkürlich senken und so das Heizverhalten seiner Mieter zu regulieren? Nein. An dieser Stelle ist dem Vermieter zum Schutze seiner Mieter zum Glück ein Riegel vorgeschoben. Innerhalb der „Heizperiode“ von Oktober bis Ende April muss der Vermieter die Heizungsanlage so einstellen, dass in Wohnräumen eine Mindesttemperatur zwischen 20 und 22 Grad Celsius möglich ist. Nur zwischen 0 und 6 Uhr darf der Vermieter die Heiztemperatur bis auf 18 Grad senken. Dies kann zur Kostensenkung beitragen, allerdings sollte der Vermieter dabei sein Mieterklientel vorher unter die Lupe nehmen, um nicht Schichtarbeiter und „Nachteulen“ zu vergraulen.

Checkliste für Vermieter*

– Liegt die Nebenkostenabrechnung des letzten Jahres bereits vor?

– Gab es eine Preiserhöhung von Seiten der Versorger?

– Wie hoch sind die Mehrkosten pro Kilowattstunde im Vergleich zum letzten Tarfi?

– Wie hoch ist die zu erwartende monatliche Mehrbelastung bei gleichem Verbrauchsverhalten?

– Wurden Tarifvergleiche durchgeführt und ggf. der Wechsel zu einem günstigeren Anbieter vollzogen?

– Ist eine Erhöhung der Nebenkosten notwendig?

– Wurde der Mieter über die zu erwartenden Mehrkosten anhand nachvollziehbarer Zahlen informiert?

– Wurde dem Mieter schriftlich eine Erhöhung der Nebenkosten zugestellt?

– Wurde die Nebenkostenerhöhung von Seiten des Mieters akzeptiert?

– Bestehen Möglichkeiten der Einsparung durch Modernisierung der Heizungsanlage?

– Bestehen Möglichkeiten der Einsparung durch bauliche Veränderungen?

* Auch wenn eine Hausverwaltung für die Mieterbetreuung zuständig ist, sollte man als Vermieter nachfragen, welche Schritte von deren Seite unternommen wurden, um nachträglichen Missverständnissen und Problemen aus dem Weg zu gehen.

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Text: Stefan Mothes

Titelbild: Shutterstock