Die vermögensverwaltende GmbH als uneingeschränkter Geheimtipp für Immobilienanleger?

Wer sein Kapital vermehren will, hat im Grunde genommen nur zwei Möglichkeiten. Einnahmen erhöhen oder Ausgaben senken. Für Gutverdiener ist vor allem die hohe Steuerlast ein großer Posten auf der Soll-Seite. Auch das Bankguthaben ist durch kaum existierende Zinsen und die reale Inflation ein Minusgeschäft. Als Kapitalanlage bietet sich somit eine Immobilie an, zumal die Schuldzinsen seit Jahren sehr gering sind. Zudem können Ausgaben in Zusammenhang mit der Immobilie steuerlich geltend gemacht werden. Gewinne aus Vermietung und Verpachtung müssen jedoch bei Privatkauf mit demselben Steuersatz wie sonstige Einkünfte versteuert werden. In den meisten Fällen bleibt dann als Reingewinn nach Steuer nicht mehr viel übrig. Vielen Kleinanlegern ist dies egal, da sie auf den Wertanstieg ihrer Eigentumswohnung spekulieren und einfach froh sind, dass ihr Geld solide und sicher in „Betongold“ angelegt ist. Wer jedoch über ein überdurchschnittliches Einkommen und eine höhere Kapitaldecke verfügt, sollte sich überlegen, ob es nicht Sinn macht, seinen Vermögensaufbau im Rahmen einer vermögensverwaltenden GmbH zu betreiben, die in Anlegerkreisen auch gerne „Spardosen-GmbH“ genannt wird.

Profil der vermögensverwaltenden GmbH

Eine vermögensverwaltende GmbH ist wie eine „normale“ GmbH als juristische Person eine Kapitalgesellschaft mit beschränkter Haftung. Ihr Mindeststammkapital beträgt ebenfalls 25.000 Euro. Das Unternehmen wird durch einen Geschäftsführer geleitet und kann einen oder mehrere Gesellschafter haben. Die Besonderheit der vermögensverwaltenden GmbH ist jedoch, dass sie nur dem Zwecke des Vermögensaufbaus und dessen Verwaltung dient. Dafür genießt sie Steuervorteile, die jedoch verloren gehen, wenn das Unternehmen anderweitig tätig wird, beispielsweise Handel betreibt oder eine Dienstleistung anbietet. Daher ist diese Rechtsform nicht für Spekulanten geeignet, die an der Marge zwischen Einkauf und Verkauf verdienen wollen. Ihr Zweck ist allein der langfristige Vermögensaufbau, indem Erlöse nicht ausgeschüttet, sondern wieder reinvestiert werden (Thesaurierung).

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Steuerlicher Vorteil im Konkreten

Um zu verdeutlichen, welche Vorteile die VvGmbH im Vergleich zur Privatanlage bietet, gehen wir von einem Anleger aus, der dem Spitzensteuersatz unterliegt:

Seine Gewinne aus einer privat erworbenen Immobilie werden wie folgt besteuert: Spitzensteuersatz von 45 %, darauf nochmal 5,5 % Solidaritätszuschlag, was insgesamt 47,48 % effektive Steuerlast ausmacht.

Liegt die Immobilie in einer vermögensverwaltenden GmbH, fallen 15 % Körperschaftssteuer an, auf die auch noch einmal 5,5 % Solidaritätszuschlag kommen. Die effektive Steuerlast liegt somit bei 15,83 %.

Ausgehend von einem zu versteuernden Jahresertrag in Höhe von 10.000 Euro bleiben im ersten Fall 5.252 Euro übrig. Im Falle der VvGmbH sind es 8.417 Euro. Dies ist ein Unterschied von 3.165 Euro. In zehn Jahren sind dies (ohne Verzinsung) bereits 31.1650 Euro. Bei einem geplant höheren Investment (und somit entsprechend höheren Jahreserträgen) kann der Unterschied dann schnell sechsstellig werden.

Woher kommt die Steuerersparnis?

Die verminderte Steuerlast kommt durch die Befreiung von der Gewerbesteuer zustande, die jedoch nur in Kraft tritt, wenn Wohnimmobilien verwaltet werden und dies der alleinige Geschäftszweck ist. Bei Vermietung von Gewerbeimmobilien trifft dies nicht zu. Obwohl ein Handel ebenfalls der Verwaltung widerspricht, kann man dies mit einem guten Steuerberater umgehen, vorausgesetzt, dies ist eine Ausnahme und die Erlöse werden in den Kauf neuer Objekte investiert.

Was ist noch zu beachten?

Für die Gründung einer vermögensverwaltenden GmbH fallen Kosten an. Dazu zählen die steuerliche und juristische Beratung im Vorfeld, die Erstellung eines Gesellschaftsvertrags und die notarielle Beurkundung, die Eintragung ins Handelsregister, die Einzahlung der Stammeinlage und bei Einbringung vorhandener Immobilien aus Privatbesitz die Grunderwerbsteuer und die entsprechenden Notarkosten. Zu den laufenden Kosten zählen der Jahresabschluss, die Steuerberatung und der IHK-Beitrag.

Aus dieser Betrachtung ergeben sich simple, aber notwendige Überlegungen: Stehen die Gründungskosten in Relation zu meinem Investment? Stehen die laufenden Kosten in Relation zu meiner Steuerersparnis? Wie wird sich mein Einkommen (und somit Steuersatz) in den nächsten Jahren entwickeln? Für die Beantwortung dieser (und weiterer) Fragen ergibt sich unbedingt ein Gespräch mit einem guten Steuerberater, der sich mit Immobilieninvestments auskennt. Zudem sollte man abschätzen, in welcher Höhe und in welcher Geschwindigkeit man das Portfolio der VvGmbH perspektivisch erweitern will und kann. Hier empfiehlt sich ein Gespräch mit der finanzierenden Bank, die über den aktuellen und zukünftigen Kreditrahmen Auskunft gibt.

Als Anleger sollte sich man sich bereits sehr früh darüber Gedanken machen, wie man seinen Vermögensaufbau plant und welche Anlageformen man wählt. Wer auf regelmäßige Gewinnausschüttungen angewiesen ist und im Bedarfsfall schnell auf sein Vermögen zugreifen möchte, für den ist die Gründung einer vermögensverwaltenden GmbH keine Option. Unerfahrene Anleger, die mangels Marktkenntnis und einem entsprechenden Netzwerk nicht in der Lage sind, Objekte zu akquirieren, die einen adäquaten Cashflow erwirtschaften, sollten ebenfalls von dieser Rechtsform absehen. Auch wenn sie über eine hohe Kapitaldecke und ein entsprechendes Einkommen verfügen, würde die Steuerersparnis zu gering ausfallen, auch wenn ihr Gesamtportfolio einen hohen Wert hat. Für diese Zielgruppe bieten sich andere Anlage- bzw. Spekulationsformen an.

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Text: Stefan Mothes

Titelbild: Shutterstock