Wie können und sollten Vermieter in der Energiekrise richtig agieren?

Die jüngst exorbitant gestiegenen Energiekosten bereiten Eigenheimbesitzern und Mietern bereits jetzt deutliche Kopfschmerzen und die kommende Nebenkostenabrechnung hängt wie ein Damoklesschwert über dem deutschen Volke. Für Vermieter sollten sie auf den ersten Blick kein Anlass zur Besorgnis sein. Seinen privaten Stromverbrauch rechnet der Mieter selbst mit seinem Stromanbieter ab und Hausstrom, Heiz- und Warmwasserkosten werden im Rahmen der Nebenkosten komplett auf den Mieter umgelegt. Somit könnte man sich als Vermieter beruhigt zurücklehnen und die harten Zeiten aussitzen. Theoretisch könnte man dies, aber praktisch wäre dies ein gewaltiges Eigentor, sowohl auf menschlicher als auch finanzieller Ebene.

Transparenz & Voraussicht

Auch wenn der Vermieter sich die gestiegenen Energiekosten bei der nächsten Nebenkostenabrechnung zurückholen kann, ändert dies nichts an der Tatsache, dass er als direkter Vertragspartner seines Energieanbieters jeden Monat zur Zahlung der aktuellen Kosten verpflichtet ist. Reicht die Nebenkostenvorauszahlung des Mieters nicht aus, geht der Vermieter bis zur nächsten Anpassung der Nebenkosten in Vorleistung. Bei Vermietern, die über mehrere Einheiten und gleichzeitig über wenig liquide Mittel verfügen kann dies im Einzelfall ein Genickbruch sein. Genauso sieht es auf Seiten des Mieters aus. Während Stromversorger ihren Vertragspartner – den Mieter – direkt über eine Preiserhöhung informieren, gehen Informationen über sonstige Energiekosten, z.B. Gas, nur an den Vermieter. Ein mögliches Szenario: Während der Mieter seinen Stromverbrauch in weiser Voraussicht reduziert, wird mangels konkreter Zahlen weiter auf gewohntem Niveau geheizt. Die böse Überraschung kommt dann bei der nächsten Abrechnung. Wer hier keine Rücklagen gebildet hat, kann nur darauf hoffen, dass der Vermieter einer Ratenzahlung zustimmt (und diese selbst auch verkraften kann). Verbunden mit einer Erhöhung der Nebenkosten ergibt sich für den säumigen Zahler aber weiterhin eine hohe Belastung für die kommenden Monate. Als Vermieter muss man sich an dieser Stelle zu Recht den Vorwurf gefallen lassen, den Mieter nicht rechtzeitig über die massiv gestiegenen Kosten informiert zu haben.

Dialog mit dem Mieter

Aus der letzten Heizkostenabrechnung kann der Vermieter leicht herauslesen, wieviel Kilowattstunden zu welchem Tarif sein Mieter verbraucht hat. Dieser Verbrauchswert multipliziert mit dem neuen Preis pro Kilowattstunde kann als Anhalt dienen, wieviel mehr Heizkosten seit Erhöhung zu erwarten sind. Davon unberücksichtigt sind die verbrauchsunabhängigen Grundkosten sowie anteilige Stromkosten (z.B. für Hauslicht). Trotzdem lässt sich hier bereits abschätzen, um wieviel Euro die Nebenkosten erhöht werden sollten und was an Nachzahlungen aus dem laufenden Jahr Ende 2023 zu erwarten ist. Diese Rechnung dient auch als Basis, um den Mieter im Eigeninteresse dazu zu bewegen, einer außerturnusmäßigen Nebenkostenerhöhung zuzustimmen. Auch wenn der Mieter dem mündlich zustimmt, muss eine Nebenkostenerhöhung jedoch schriftlich angekündigt werden.

Es ist verständlich, dass sich die Freude der Mieterschaft über eine zusätzliche monatliche Belastung in Grenzen halten wird, aber die Information über zu erwartende Mehrkosten kann für den Mieter auch der notwendige Anreiz sein, um den eigenen Energieverbrauch noch einmal kritisch zu hinterfragen und ggf. zu reduzieren. Beim Heizen allzu sehr zu sparen, kann jedoch mietrechtlich ein zweischneidiges Schwert sein, wenn in Folge dessen Schimmel in der Wohnung auftritt. Dann haftet unter Umständen der wohlmeinende Mieter für daraus resultierenden Schäden.

Weiterführende Informationen für Mieter zum Thema Heizkostenexplosion finden sich auf der Seite des Deutschen Mieterbundes (DMB): https://www.mieterbund.de/service/heizkostenexplosion.html

Tarifüberprüfung und -wechsel

Neben einer offenen Kommunikation und einem Abgleich der Verbrauchswerte mit den aktuellen Tarifen kann der Vermieter jedoch noch weitaus mehr tun. So